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“租金贷”风险多地爆发 租客“被贷款”苦于维权
编辑:pad123 | 时间:2018-11-15 | 浏览:666次 | 来源: 经济参考报 | 作者:王淑娟

  《经济参考报》记者调查发现,今年以来,长租公寓“租金贷”爆雷事件频发,不仅事关租客的合法权益,也折射出一些金融机构开展业务时公平诚信和业务规范的缺失。专家认为,“租金贷”作为金融创新模式已经明显跑偏,随着各地陆续爆发租金贷风险,亟待监管部门出手统一监管,建立健全住房租赁市场监管体系。


  “馅饼”成“陷阱” “每月付租金其实是还贷款”

  来沪工作的26岁青年郏高阳,近期发现自己不知不觉背上了一笔消费贷款,若不还款每天都在产生违约金。近期,上海长租公寓企业“寓见公寓”资金链断裂,不少像郏高阳这样的租户不仅被房东驱赶,拿不回租房押金的同时,还发现自己背上贷款。

  “零中介费”、“拎包入住”、“按月付租金”、“管家服务”……看起来很美的长租公寓吸引了不少像郏高阳这样的租客。郏高阳今年8月10日通过总部位于上海的寓见公寓平台租了一间房,管家告诉他,缴纳两个月押金后,只要签一年的合同,并按月支付租金,就能获得租金优惠,由原来的每月1800元优惠到1710元。


  郏高阳心动了。“管家说帮我操作,拿我的手机下载注册了一个元宝e家的APP,说是开通账单分期付的功能,绑定银行卡,以后每个月把租金打入卡中就可以自动扣款。还让我手拿身份证拍了照片,当时我以为这是寓见公寓租房的手续。”


  其实,元宝e家是一家类似于助贷机构的互联网信息服务公司,背后的贷款资金提供方实际上是消费金融公司、银行等金融机构,元宝e家的收益是金融公司给的贷款佣金。


  郏高阳办理的正是这样一笔由元宝e家为中间商、晋商消费金融股份有限公司(以下简称“晋商消费金融”)为放款方的一年期18810元租金贷,每月所谓的付租金,其实是在还贷款。通过受托支付,晋商消费金融将18810元一次性支付给寓见公寓平台。


  寓见公寓的运作模式渐渐浮出水面。寓见公寓和房屋所有者签署3-5年甚至更长的租约,分期付房款给房东,将房源重新装修后,在平台上转租给租客。然后通过合作的第三方金融公司,用隐瞒、欺诈等方式层层诱导租客签下贷款合同,一次性套取租户贷款,从而沉淀大量资金用于再扩张。据记者了解,第三方合作金融公司和链条众多,既有消费金融公司、P2P平台、助贷机构,也有建行、浦发等传统金融机构。


  但是这一链条,在寓见公寓经营管理不善、资金流断裂后被打破。10月底,郏高阳在寓见公寓租房两个月后,从未打过交道的房屋所有者突然到访,称寓见公寓已经倒闭跑路,房东没有按期收到寓见公寓的房租,要求租客搬离。


  “房东和寓见公寓签了4年租期,到今年年底就到期了,但我和寓见公寓签的租期却到明年8月份,背下的贷款也是一年期。”郏高阳这才知道自己早已落入了陷阱。


  而此时,寓见公寓已经“爆雷”,APP无法打开、管家失联。雪上加霜的是,他收到了第三方公司要求继续按月归还贷款的通知,如果不按期还款,会产生滞纳金同时影响个人征信。


  “原来元宝e家的APP内,订单详情里只有房屋租期、分期金额、分期数、租房起止日期,根本看不出来是一个贷款产品。但寓见公寓爆雷以后,却多出了一个‘晋商分期借款合同’一栏,点开后,是一份晋商消费金融个人消费贷款客户知情及风险告知书,借款人是郏高阳的电子签章,而这个签章我从来没有见过。”郏高阳说。


  多名租客向记者证实,均有相同情况出现,只是有的租客的贷款人是晋商消费金融,有的是别的银行等机构。作为没有金融资质的助贷机构,在和寓见公寓合作“租金贷”的过程中,元宝e家被认为也有蓄意隐瞒等诸多违规动作。


  租客成牺牲品 维权追责面临窘境

  据《经济参考报》记者调查采访,不少长租公寓平台都通过隐瞒合同内容、诱导、欺诈等方式,利用租客个人信用申请办理租金贷。而一旦爆雷,租客就成为最大受害者,租金贷的风险和问题暴露无遗,但租客却面临维权追责困难的窘境。


  “现在不知道该怎么办,押金拿不回来的就算了,查了央行征信报告,确实有一笔晋商消费金融的消费贷款。1.8万元的贷款发放到了寓见公寓,现在却还要我来还贷,不还款的话到时候会有征信污点。”郏高阳感到很沮丧。


  据了解,寓见公寓为上海小寓信息科技有限公司旗下品牌。其官网信息显示,成立4年以来,管理资产超过300亿元。现已布局上海及华东地区,已开门店43家,开业房源数超过2万。涉及的租客人数不少。记者了解到,目前寓见公寓上海租客建立的一个维权QQ群人数已超过2000人。


  日前,记者在寓见公寓公司总部看到,大门紧闭,门上张贴的公告称,公司因为整个行业的深刻变化和调整,以及自身的经营管理不善,已经出现了严重的资金短缺,公司股权已全部质押给贷款银行,账户管理权已被贷款银行全面接收,公司已经没有任何资金可以调配。


  日前,作为资金方之一的上海华瑞银行也向寓见公寓发出信贷资产安全告知函。告知函显示,此前华瑞银行向寓见公寓发放了专项贷款,用于长租公寓房屋装修。鉴于寓见公寓经营的部分长租公寓装修资金来自华瑞银行贷款,相关房屋出租产生的租金收入为上述贷款的还款来源,寓见公寓须充分保障上述资产安全,未经华瑞银行允许不得擅自处置上述装修资产。


  寓见公寓的问题并非首例。此前,杭州鼎家公寓“爆雷”,近日北京昊园恒业也出现同样情况。租金贷一旦“爆雷”,租客就成为最大受害者,其风险和问题暴露无遗,而租客维权追责却面临窘境。


  “租房所在区的派出所、法院都找了,但都不立案。”郏高阳想找律师帮忙打官司,但考虑到数额不小的律师费,他又犹豫了。“只能向监管部门投诉,但也一直没有得到回复。”


  上海市消费者权益保护委员会9月10日就曾经通报称,长租公寓相关投诉今年猛增,亟待相关部门加强监管。部分长租公寓中介服务机构误导消费者通过与其合作的第三方金融机构进行贷款,以消费者的信用风险换取资金保障,一旦经营不善,极易造成消费者面临个人资金或征信风险。


  郏高阳告诉记者,原本想尝试一下信用租房,可以月付租金减轻压力,没想到却沦落到无房可住还要还贷款的境地,当时真不该相信寓见公寓这个品牌,也不该下载分期支付的软件。他的心声也代表了很多租客无奈的声音。不过,这也反映出,在金融创新花样不断翻新的今天,不少消费者的金融安全意识淡薄。


  记者接触的一家消费金融公司相关人士向记者坦言,贷款已经一次性支付给寓见公寓,如果租客不继续还款,他们也面临不良贷款问题。他说:“我们只是背后的出资方,我们收到的借款合同、借款人签字等都是齐全的。至于这些租客是怎么签下这些合同的,是不是不知情,是不是被欺诈,这些和元宝e家这些赚取佣金的助贷机构以及寓见公寓这种长租房平台有关。”


  华东政法大学经济法学院教授陈岱松则认为,租客在不知情的条件下签署借款合同,而且所借款项不进入租客帐户,如果出借人没有明确告知“租金贷”的内容,出借人则有相应责任。租客属于受害者,在不能续住的情况下,可以不还之后的“贷款”,同时向出租方主张违约责任。


  无资质却充当资金桥梁 绕开监管暗藏风险

  随着长租公寓不断“爆雷”,“租金贷”诸多市场乱象和金融风险也浮出水面。


  首先,贷款误导严重、信息披露缺失,“租金贷”变身“套路贷”。根据记者的调查,为了吸引租客接受“租金贷”方式,在实际操作中,长租公寓运营商通常会采取隐瞒、误导和给予一定优惠的方式诱导承租人办理分期贷款。


  例如,有的运营商甚至会承担房屋承租人部分或全部的贷款利息。郏高阳“被办理”的晋商消费金融贷款就是如此,为了掩饰这是一笔贷款,记者看到,郏高阳办理的贷款为零利息零手续费,也不显示“贷款”二字,只显示为“分期业务”。所以,郏高阳一直以为自己只是办理了房租月付的手续。


  其次,绕开监管,业务风险突出。尤须警觉的是,市场逐渐涌现出诸多租房分期信息服务平台,如元宝e家、分付君等,他们没有金融资质,不受金融监管和约束,却充当资金桥梁的角色。这也导致了他们可以有恃无恐地和寓见公寓这类企业联手坑骗租客,在不知内情等情形下签下贷款协议。而背后真正受监管约束的银行、消费金融公司等持牌机构,则可以理直气壮地称自己不违规,因为有贷款合同、有租客手持身份证的照片认证、授权等。


  “不良企业诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同,是违法违规行为。”陈岱松表示。


  另外,管理能力薄弱,资金违规挪用。陈岱松表示,长租公寓通过手中扣下的“租金贷”,疯狂抢占房源,使得公司规模如滚雪球般迅速膨胀。只要租房市场处于上行期,且有持续的新房源和源源不断的新客户入场,长租公寓的资金自融链就不会断。但是一旦房租停止上涨甚至下行,长租公寓的资金链就很有可能断裂,无法继续支付房东的租金,从而导致全行业的大崩盘,引发严重的法律问题。


  中国银行业协会首席经济学家巴曙松指出,防范“租金贷”业务风险的机制主要关涉两个层面:一是底层借款人(租客)的还款意愿和能力;二是长租公寓运营商的融资和风控管理能力。然而,在这些机制尚未完全建立起来的情况下,一旦资金回款出现问题,不仅对自身经营产生负面影响,还会直接牵扯到房屋承租人、出租人、放贷机构及投资者。在已经“爆仓”的事件中,资金违规挪用导致的信用偿付能力降低均无一例外地成为导致长租公寓运营商倒闭或者跑路的最后一根“稻草”。


  “租金贷”管理存空白 亟待补齐监管短板

  “租金贷”业务蕴藏的风险已经对金融市场和社会稳定构成一定冲击,下半年以来,西安、杭州、上海、重庆等地都相继发文规范“租金贷”业务,进行风险提示。但眼下,前期积累的风险处于加速爆发期,监管举措如何具体落到实处?消费者如何不成为违规企业“爆雷”前的牺牲品?爆雷后消费者权益又如何保障?尽快解决这些问题都是当务之急。


  巴曙松认为,“租金贷”客观上形成了资金池和期限错配,杠杆高、风险大,但从各地已出台的监管政策看,我国目前尚无针对住房租赁信贷业务方面的统一监管规定,对中介机构联合金融机构等发放的租房贷款要求也并不明确,对网贷平台发放的“租金贷”等管理也存在空白。建议我国应当积极加强制度建设,尽快补齐监管短板。


  上海市住建委等五部门9月底印发的“租金贷”相关业务规范通知要求,企业合作开展个人“租金贷”业务,应当事先征得原始房东书面同意,不得强制或诱骗租客使用个人“租金贷”,不得在签约前收取定金或设置其它条件;对于代理经租企业可能出现的资金链断裂风险,通知规定,企业应当严格把控自身杠杆率,密切关注企业流动性,个人“租金贷”放款周期要与向房东支付租金的周期相匹配;同时,通知要求银行业金融机构审慎开展个人“租金贷”业务,合理确定个人“租金贷”额度和期限,贷款期限最长不得超过住房租赁期限。


  其实,租金贷作为一种融资创新模式,原本不是“洪水猛兽”。但在长租公寓平台公司一窝蜂式发展的背景下,租金贷“跑偏了”。


  “租金贷”牵涉主体较多,涉及证监会、住建部、银保监会等多个部门的职责职权。巴曙松认为,首先应明确监管主体职权,建立健全住房租赁市场监管体系。建议制定统一的管理细则,明确从业机构管理要求,规范住房租赁信贷行为,加强住房租赁信贷审慎经营;另一方面,要细化监管职能,确保在市场秩序、租赁关系、监管体系、投诉渠道、惩罚机制上形成强制约束型的制度安排。


  其次,通过好的制度设计来保障承租人利益和有效化解纠纷。一方面,应对长租公寓租房分期贷款的所有参与者进行充分的风险提示和信息披露,同时明确规定长租公寓运营商的制度流程,加强与承租人的信息沟通,尽到对承租人告知责任,充分保护承租人作为金融消费者的权益。另一方面,为了防止长租公寓运营商利用“格式”合同和“霸王”条款侵害承租人利益,可以由监管部门或者行业协会出台“示范性”合同,作为租房过程中的合同模板,除了保留必要合同条款,应当尽可能地简化合同流程,保障承租人权益。


本站点评:

租金贷本身并不是问题,但是在目前的长租平台普遍采用不明确告知,欺骗的方式跟租客签约,这就让人完全无法相信他们是否会合理使用租金贷。


而租金贷一旦出问题,对租客危害极大,就算法律上对这种情况并不支持金融公司继续追讨贷款,但租客要维权势必要耗费大量的时间、精力、金钱。对租客来说,只能是警惕合同上任何分期,金融这样的词汇,并且租房前就跟长租公司反复确认有无租转贷。


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